Toewijzing van huurwoningen in Zuid-Kennemerland
Sociale huurwoningen
Mede op initiatief van het gewest Kennemerland is de toewijzing van sociale huurwoningen sinds 1994 geregionaliseerd en wordt uitgevoerd door de onafhankelijke organisatie Woonservice. Gezien vanuit de regionale samenwerking is het een uitstekende ontwikkeling om gezamenlijk een probleem aan te pakken. Maar er is ook een keerzijde. Voor ingezetenen van de regiogemeenten is het een voordeel dat ze kunnen meedingen naar sociale huurwoningen in de andere gemeenten. Het is echter een nadeel dat omgekeerd de mogelijkheid om een sociale huurwoning te bemachtigen in de eigen woonplaats, kleiner wordt. Op die regels zijn door de gemeenten uitzonderingen gemaakt die het ontstane probleem niet oplossen, maar eerder hebben vergroot.
Daarnaast heeft het rijksbeleid voor veel verwarring gezorgd. Ik noem de dwingende eis dat de gemeenten een deel van de sociale huurwoningen moeten bestemmen voor status-houders (vluchtelingen die zich in Nederland blijvend mogen vestigen) en sinds 2015 het afschaffen van de algemene bindingseisen voor de verhuur van sociale huurwoningen door regio’s of gemeenten. Ook is de vraag van zogenoemde zorgcategorieën toegenomen en verder vraagt de stadsvernieuwing/ dorpsvernieuwing voorrang voor mensen van wie de woning wordt vernieuwd of gerenoveerd. Conclusie: In vergelijking met vroeger kent een regionaal toewijzingssysteem naast voordelen ook nadelen. Het belangrijkste probleem is de ondoorzichtigheid van het toewijzingssysteem van de sociale huurwoningen. Dat werkt de onvrede over het toewijzingsbeleid van de gemeenten in de hand.
Bouwen voor eigen inwoners
Het is bijvoorbeeld een lastig onderwerp om woningzoekenden uit te leggen waarom niet zij, maar personen uit een andere gemeente de woning krijgen. Dat komt vooral omdat de strikte regionale verdeling van woningen op basis van de inschrijvingsduur, wordt doorkruist door de bovengenoemde uitzonderingsregels. Bovendien is er nog een politiek probleem. Tijdens verkiezingstijd en ook wel in raadsvergaderingen wordt door politieke partijen vaak betoogd dat zij sociale huurwoningen willen bouwen voor ‘’hun’’ inwoners. Bij de toewijzing van de woningen in een bouwproject blijkt echter dat – als gevolg van het regionale toewijzingssysteem – maar mondjesmaat te gebeuren. Tot grote teleurstelling van de eigen inwoners. Dat zal zeker in de toekomst nog zwaarder gaan wegen als een gemeente meer dan de andere gemeenten in de komende jaren veel sociale huurwoningen gaat bouwen. Het is de vraag of het regionale toewijzingssysteem dan nog zinvol is, dan wel fundamenteel aangepast moet worden. Het is daarom van belang om te beschikken over recente cijfers die de onderlinge verhoudingen binnen de vier gemeenten weergeven. Dat is hierna te zien.
Jaarverslag van Woonservice
Jaarlijks geeft Woonservice, de regionale organisatie die de toewijzingen regelt, een jaarverslag uit waarin verantwoording wordt afgelegd over het gevoerde toewijzingsbeleid. Sinds 2017 wordt getracht om zo veel mogelijk helderheid te verschaffen over de verscheidenheid van de woningtoewijzing. Tegelijk echter is de uitbreiding van het toewijzingsgebied met gemeenten in de IJmond weer debet aan minder zicht op de praktijk van de toewijzing. Bij de cijfers van 2017 worden ook de toewijzingen aan inwoners van buiten de regio door de vijf gemeenten van Zuid-Kennemerland meegeteld. Omgekeerd zijn de toewijzingen van woningen aan woningzoekenden uit Zuid-Kennemerland door gemeenten buiten de regio niet opgenomen in het overzicht. Dat geeft een mogelijke vertekening van het aantal bewoners van een gemeente die niet in de regio Zuid-Kennemerland, maar wel op korte afstand daarvan een sociale huurwoning wisten te bemachtigen. Bijvoorbeeld in Velsen, de Haarlemmermeer of de Bollenstreek. Ondanks dat manco valt de tendens wel uit de ‘harde’ cijfers van de hierna afgebeelde tabellen af te leiden.
Tabellen Toewijzing van sociale huurwoningen in 2017
In Haarlem zijn in 2017 1200 woningen toegewezen. Dat is 75 % van alle regionale toewijzingen (1592). Gezien de grootte van de bevolking van Haarlem en het aantal Haarlemmers dat is aangewezen op een sociale huurwoning en zich heeft ingeschreven bij Woonservice, is dat geen verrassing. Bij de randgemeenten ligt dat uiteraard beduidend lager. Met elkaar 25%. Haarlem is dus de zwaarste partner bij de regionale toewijzing met het grootste belang. Dat Haarlem ver uitsteekt boven de andere gemeenten heeft ook te maken met het grote aantal toewijzingen op basis van voorkeur: statushouders, zorgcategorieën, klantwenscategorieën en stadsvernieuwing dat Haarlem overwegend voor haar rekening neemt. Dat waren in het jaar 2017 in totaal 516 personen, 43% van alle Haarlemse toewijzingen, tegenover 305 personen in de andere gemeenten samen, 22% van hun toewijzingen.
Interpretatie van de cijfers.
Nemen wij de toewijzingscijfers van 2017 en trekken wij daar het totaal van de toewijzings-categorieën op basis van voorkeur per gemeente vanaf, dan krijgen wij zicht op het aantal woningzoekenden dat zuiver op basis van de inschrijvingsduur een woning kreeg toegewezen. Dat is voor Haarlem 684 van de 1200 toewijzingen, 57% en voor de overige gemeenten samen 305 van de 392 toewijzingen, 78%. Maar zegt dat ook wat over de toewijzing van het aantal woningzoekenden, die op basis van inschrijvingsduur een woning kregen toegewezen in de eigen gemeente? Dat valt met deze cijfers niet te bepalen. Gezien de manco’s van het cijfermateriaal is een preciezere onderbouwing nodig om dat helder te maken. Maar wie gaat dat doen?
Sociaal en middelduur
In alle gemeenten wordt naast sociale woningbouw geopteerd voor middeldure/middendure koop- en huurwoningen. In de ene gemeente meer dan in de andere. De gedachte daarbij is begrijpelijk. Het aantal woningzoekenden voor een woning in de duurdere prijsklasse neemt toe. Enerzijds omdat mensen die te veel verdienen zich niet kunnen inschrijven voor een sociale huurwoning, anderzijds omdat mensen die al in een sociale huurwoning wonen en waarvan het gezamenlijke inkomen een bepaalde hoogte overstijgt, gezien worden als scheefwoners, die daarom vaak een hogere jaarlijkse huurverhoging moeten betalen dan andere huurders voor een soortgelijke woning. Bovendien heeft het begrip scheefwoner een negatieve lading gekregen: ‘Die mensen zouden toch nodig eens moeten doorstromen naar een duurder segment’.
Hoewel er ongetwijfeld scheefwoners zijn die dat wel zouden willen, is het effect van woningen in de middeldure sfeer voor de doorstroming echter beperkt. Dat komt vooral omdat de hoogte van de prijs van de middeldure huur niet kan worden afgedwongen door de gemeente. Dat hangt samen met het systeem dat al jarenlang bestaat en is vastgelegd in de Burgerlijk Wetboek. Sociale huurwoningen worden geëxploiteerd door toegelaten instellingen. Dat zijn de woningbouwcorporaties, die uitsluitend een huurprijs mogen vragen, die gebonden is aan specifieke regels (Woningwaarderingsstelsel). De huurprijs mag wel lager zijn, maar niet hoger.
Liberalisatiegrens
De maximale huurprijs van sociale huurwoningen wordt jaarlijks door de centrale overheid vastgesteld en staat bekend als de liberalisatiegrens. Daarboven gelden andere wettelijke regels, veel minder dwingend dan in de sociale sfeer. Naast elkaar, maar wel gescheiden, kent de wet de tweedeling sociaal en vrijesector. Omdat middeldure huurwoningen in de vrije sector vallen, mogen particuliere verhuurders, zoals ontwikkelaars en beleggingsmaatschappijen, elke denkbare huur vragen. Die zijn meestal te hoog om de sprong van sociale huur naar middeldure huur te maken. Daarmee is de door de politiek gewenste doorstroming meestal een fictie. Middeldure huur- en koopwoningen, ook de relatief dure woningen, zijn wel interessant voor mensen met een bovenmodaal inkomen. Maar het lost de kern van de sociale woningnood en het scheefwonen niet op.
Heemsteeds model
Wellicht biedt de onorthodoxe keuze van het Heemsteedse college bij de vestiging van de Vomar supermarkt ook een oplossing voor het vastleggen van de maximale huurhoogte van de middeldure huurwoningen. Om eindelijk eens de discussie over de Vomar te eindigen, hebben de ontwikkelaar Hoorne Vastgoed en de gemeente afgesproken om door een extreem hoge boeteclausule elkaar over en weer te binden aan het uitvoeren van afspraken.[i] Onderzocht moet worden of dat ook kan bij de bouw van middeldure huurwoningen, bijvoorbeeld als privaatrechtelijke aanvulling op het bestemmingsplan.
Utrechts model
Om grip te krijgen op de vraagprijs van middeldure huurwoningen wordt ook elders gestudeerd. Zo heeft de gemeente Utrecht in een Actieplan Middenhuur vastgelegd dat de huur gedurende 20 jaar niet meer mag stijgen dan de inflatie plus 1 procent. Dat komt in de buurt van het voorstel in het ‘Biedboek Middenhuur’ dat een alliantie van beleggers en projectontwikkelaars voor ogen staat. Met als verschil met Utrecht dat zij gedurende 15 jaar de huur willen verhogen met de inflatie plus 2 procent. Ook de gedachte van minister Olllongren over een ‘’Woondeal’’ van provincies en gemeenten met de bouwwereld, wat moet werken als ‘noodknop’ komt in die richting. Ook wil de minister de corporaties weer meer gaan betrekken bij middeldure huurwoningen.[ii] Het lijkt mij voldoende reden dat de gemeenten in Zuid-Kennemerland, samen met het nieuw te vormen college van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland trachten om tot een soortgelijke constructie te komen. Wellicht ook iets voor de Metropoolregio Amsterdam?
Woningtoewijzing, toen en nu
Aan het einde van mijn studie in 1963 woonde ik met mijn echtgenote in Amsterdam in één kamer met keuken. Onze hoop was gevestigd op wat toen heette een woningwetwoning. Ook in die tijd was er woningnood zodat wij waren aangewezen op een bewijs van urgentie. Dat hebben wij gekregen en ik weet nog hoe gelukkig wij waren met de flat in Osdorp van de woningbouwvereniging Zomers Buiten. Ik ben die tijd nooit vergeten. Het herinnerde mij aan het feit hoe afhankelijk een woningzoekende is van het toewijzingssysteem. Die ervaring heb ik mijzelf ook steeds voorgehouden tijdens de twaalf jaar dat ik in de gemeente Bloemendaal als portefeuillehouder woonruimteverdeling politiek verantwoordelijk was voor de toewijzing van wat in die tijd sociale huurwoningen ging heten. Samen met een Huisvestingscommissie en een huisvestingsambtenaar ontwikkelden wij een puntensysteem waarbij vrijkomende woningen eerlijk werden verdeeld. De toewijzing verliep steeds op basis van het overleg over de mate van urgentie. Die tijd van toewijzen lijkt voorbij. Persoonlijke gesprekken met woningzoekenden en overleg binnen een Huisvestingscommissie zijn vervangen door de computer van Woonservice.
Zoals hiervoor is gemeld, zijn de consequenties daarvan niet alleen positief gebleken.
Komt het verleden weer terug?
Maar er lijkt een kentering in zicht voor het gehanteerde toewijzingssysteem. Mevrouw Karin Lagas, directeur van Ymere, een van de grootste corporaties in en rond Amsterdam en Zuid-Kennemerland, komt met de volgende gedachte. ‘’Nu is het systeem gebaseerd op wachtlijsten. Wie het langs op de wachtlijst staat, krijgt voorrang. Ik zeg niet dat ik niet snap hoe dat ontstaan is. Maar met name voor starters en andere outsiders, zoals urgenten, is het erg moeilijk om een woning te krijgen. We zouden moeten kijken of wij het systeem zo aan kunnen passen dat er ook wordt gekeken hoe hard mensen een woning nodig hebben.’’ Dat klinkt erg veel op het toewijzingssysteem dat de gemeente Bloemendaal tot 1994 hanteerde. Wat mij betreft zou een combinatie van het vroegere systeem en het huidige systeem van Woonvisie mogelijk moeten zijn.
Piet van der Ham, 30 mei 2019
[i] Guusje Tromp, ‘Vomar houdt Heemsteedse raad bezig’, Haarlems Dagblad, 19 januari 2019.
[ii] ‘Tikkie minder vrijheid maakt vrije sector weer betaalbaar’, de Volkskrant, 5 april 2019.
